다주택 양도세 중과 절세 전략 5가지, 중과 유예 종료 전 다주택자가 지금 당장 해야 할 일

다주택 양도세 중과 유예 종료 앞두고 절세 전략이 급합니다. 양도차익별 세금 시뮬레이션과 매도·보유·증여 등 상황별 대응법 5가지를 정리했습니다.

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목차

1. 왜 지금이 다주택자 '세무 골든타임'인가
2. 양도차익별 중과 전후 세금 시뮬레이션
3. 절세 전략 ① 5월 9일 전 매도로 기본세율 적용받기
4. 절세 전략 ② 비조정지역 주택부터 순서대로 정리
5. 절세 전략 ③ 일시적 2 주택 비과세 요건 활용
6. 절세 전략 ④ 증여를 통한 주택 수 줄이기
7. 절세 전략 ⑤ 인구감소지역 주택 특례 확인
8. 홈택스 양도세 셀프 신고 방법
9. 결론
10. 자주 묻는 질문 (FAQ)

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1. 왜 지금이 다주택자 '세무 골든타임'인가

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 공식 종료됩니다. 이 시점이 지나면 조정대상지역 내 2 주택자는 기본세율에 20% p, 3 주택 이상은 30% p가 가산되며, 장기보유특별공제까지 배제됩니다.

전문가들은 2026년 상반기를 **'다주택자의 마지막 세무 골든타임'**이라고 부릅니다. 지금 움직이느냐 안 움직이느냐에 따라 같은 집을 팔아도 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 나기 때문입니다.

단순히 "팔까 말까"의 문제가 아니라, 매도 시점·매도 순서·보유 구조까지 종합적으로 설계해야 하는 시점입니다.

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2. 양도차익별 중과 전후 세금 시뮬레이션

"내 경우엔 세금이 얼마나 늘어나는 거지?"라는 질문에 답하기 위해, 양도차익 규모별로 기본세율과 중과세율 적용 시 세금 차이를 정리했습니다. (기본공제 250만 원 적용, 지방소득세 10% 포함 대략 치)

양도차익	기본세율적용	2주택 중과	3주택 중과
2억 원	약 6,061만 원	약 1억 407만 원	약 1억 2,579만 원
5억 원	약 1억 9,036만 원	약 2억 9,982만 원	약 3억 5,454만 원
10억 원	약 4억 2,131만 원	약 6억 4,076만 원	약 7억 5,049만 원

양도차익이 10억 원일 경우, 3 주택자는양도차익의 75%를 세금으로 납부해야 하는 구조입니다. "남는 게 맞나"라는 질문이 현실이 되는 금액입니다.

⚠️ 위 금액은 단순 참고용이며, 실제 세액은 취득가액·필요경비·보유 기간·공제 적용 여부에 따라 달라집니다. 정확한 계산은 아래 계산기를 활용하세요.

📌 양도소득세 계산기: https://부동산계산기. com/transfer

부동산계산기

 

 

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3. 절세 전략 ① 5월 9일 전 매도로 기본세율 적용받기

가장 확실한 절세 방법은 유예 기간 내(5월 9일 이전)에 잔금까지 완료하는 것입니다.

주의할 점:

• 양도세 판단 기준은 잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)
• 계약일이 5월 9일 이전이라도 잔금이 5월 10일 이후면 중과 대상
• 매수자의 대출 지연, 자금 확보 문제로 잔금이 밀릴 수 있으므로 충분한 여유 필요

정부 보완책에 따라 일부 지역은 5월 9일까지 계약 완료 시 최대 6개월(11월 9일까지) 잔금 유예가 검토되고 있지만, 확정 전이므로 가급적 5월 9일 이전 잔금 완료를 목표로 잡는 것이 안전합니다.

📌 확인: 기획재정부 시행령 개정안 (2월 12일 입법예고) → https://www.moef.go.kr

재정경제부

 

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4. 절세 전략 ② 비조정지역 주택부터 순서대로 정리

양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 따라서 비조정지역 주택은 중과 없이 기본세율로 양도할 수 있습니다.

매도 순서 전략:

1. 비조정지역 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄인다
2. 주택 수가 줄어든 상태에서 조정지역 주택을 매도하면 중과세율이 낮아지거나 적용되지 않을 수 있다
3. 최종적으로 1 주택 상태가 되면 비과세 요건(2년 보유 + 조정지역 2년 거주)을 충족할 수 있다

📌 조정대상지역 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템 https://rt.molit.go.kr

국토교통부 실거래가공개시스템

 

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5. 절세 전략 ③ 일시적 2 주택 비과세 요건 활용

이사 등의 사유로 일시적으로 2 주택이 된 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

비과세 요건:

• 기존 주택: 2년 이상 보유 (조정지역은 2년 거주 추가)
• 신규 주택 취득 후 일정 기간(통상 3년) 내 기존 주택 양도
• 양도가액 12억 원 이하 부분 비과세

이미 2 주택 상태라면, 기존 주택의 보유·거주 기간을 점검하고 비과세 요건 충족 가능성을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

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6. 절세 전략 ④ 증여를 통한 주택 수 줄이기

양도세 중과 재개에 대비해 증여를 통한 주택 수 감축도 검토 대상입니다. 실제로 최근 서울을 중심으로 집합건물 증여 건수가 전년 대비 급증한 것으로 확인되었습니다.

증여 활용 시 고려 사항:

• 증여세 부담 (증여재산 공제: 배우자 6억 원, 직계존비속 5,000만 원)
• 수증자의 취득세 부담 (조정지역 다주택 취득세율: 8~12%)
• 증여 후 5년 내 양도 시 이월과세 적용 여부 확인
• 세대 분리 요건 충족 여부

증여세가 발생하더라도 양도세 중과로 인한 세부담보다 낮을 수 있으므로, 양도세 vs 증여세 총 부담 비교를 통해 유리한 방향을 선택해야 합니다.

📌 증여세 계산: 국세청 홈택스 https://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스

 

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7. 절세 전략 ⑤ 인구감소지역 주택 특례 확인

2026년 양도소득세 주요 개정 사항 중 하나로, 인구감소지역(비수도권) 소재 주택을 취득할 경우 양도세 중과 배제 및 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 확대 적용됩니다.

이 특례를 활용하면:

• 인구감소지역 주택은 다주택 산정에서 제외
• 해당 주택 양도 시 중과세율 적용 배제
• 종합부동산세 합산에서도 배제 가능

보유 주택 중 비수도권 인구감소지역 소재 주택이 있다면 반드시 해당 특례 적용 대상인지 확인해 보시기 바랍니다.

📌 인구감소지역 목록 확인: 행정안전부 https://www.mois.go.kr

행정안전부 대표 홈페이지

 

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8. 홈택스 양도세 셀프 신고 방법

주택 양도 후 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 홈택스를 통해 셀프 신고가 가능합니다.

신고 절차:

1. 국세청 홈택스 접속 https://www.hometax.go.kr
2. [신고/납부] → [양도소득세] → [확정신고] 선택
3. 양도·취득 내역 입력 (매매계약서, 등기부등본 준비)
4. 필요경비(중개보수, 취득세 등) 입력
5. 세액 자동 계산 확인 후 신고서 제출
6. 납부서 출력 후 은행 또는 인터넷 납부

국세청 홈택스

 

다만 다주택자의 경우 중과세율 적용 여부, 장기보유특별공제 계산, 주택 수 산정 등이 복잡하므로 전문 세무사 상담을 병행하는 것을 강력히 권장합니다.

📌 세무사 찾기: 한국세무사회 https://www.kacpta.or.kr

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9. 결론

다주택 양도세 중과 유예 종료까지 약 3개월 남았습니다. 같은 집을 팔아도 5월 9일 전후로 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 차이 나는 만큼, 지금이 구체적인 행동에 나서야 할 시점입니다. 매도·보유·증여 중 어떤 전략이 나에게 유리한지 정확히 판단하려면 반드시 양도세 시뮬레이션과 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.

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10. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 증여와 매도 중 어떤 것이 더 유리한가요?
A. 양도차익 규모, 수증자의 기존 재산, 취득세율 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 양도차익이 크고 중과세율이 적용되는 경우 증여가 유리할 수 있지만, 증여세·취득세·이월과세를 종합적으로 비교해야 합니다.

Q2. 중과 유예 종료 후 매물을 계속 보유하면 어떤 불이익이 있나요?
A. 양도세 중과뿐 아니라 종합부동산세 부담도 계속됩니다. 공시가격 현실화에 따라 보유세가 매년 증가할 수 있으므로, 보유 비용까지 포함한 종합 판단이 필요합니다.

Q3. 세무사 상담 비용은 얼마나 드나요?
A. 양도세 상담은 건당 10~30만 원 수준이며, 신고 대행까지 포함하면 30~100만 원 수준입니다. 다주택자의 경우 절세 효과가 수천만 원에 달할 수 있으므로 전문가 비용은 충분히 투자할 가치가 있습니다.

Q4. 부부 공동명의 주택의 경우 주택 수 산정은 어떻게 되나요?
A. 부부는 동일 세대로 보므로, 부부 공동명의 주택이라도 1 주택으로 산정됩니다. 세대 분리를 통해 주택 수를 조정하려면 별도의 세대 구성 요건(만 30세 이상 또는 기준 중위소득 40% 이상 등)을 충족해야 합니다.

Q5. 양도세 중과가 적용되지 않는 예외 주택이 있나요?
A. 수도권·광역시·세종 외 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택, 장기임대주택(세제 지원 요건 충족 시), 인구감소지역 주택 특례 대상 등이 있습니다. 구체적인 해당 여부는 국세청 또는 세무사를 통해 확인하세요.